Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech
Z uwagi na rosnącą inflację, wzrosło zainteresowanie zakupem nieruchomości inwestycyjnych za granicą, w tym również we Włoszech. Włochy są atrakcyjnym rynkiem na tego rodzaju inwestycje z kilku powodów. Przede wszystkim ceny nieruchomości są tam obecnie rekordowo niskie. Przykładowo zakup dwupokojowego mieszkania w atrakcyjnej turystycznie części Włoch odpowiada cenowo zakupowi mieszkania o podobnym metrażu i standardzie w większym, polskim mieście.
W niniejszym artykule postaramy się przedstawić najważniejsze aspekty zakupu nieruchomości we Włoszech, a także obowiązki jakie w niektórych okolicznościach należy podjąć po dokonanym zakupie np. zmianę rezydencji podatkowej.
Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech, zaczyna się od wyboru upragnionego domu lub mieszkania. Jeżeli zainteresowany zakupem nie wybrał jej sam, to może skorzystać z pomocy agencji pośrednictwa. Następnie należy złożyć sprzedającemu ofertę, co rozpoczyna etap negocjacji ceny. Ponadto oferta zawiera również datę, do której zostanie zawarta umowa przyrzeczona przed notariuszem. Po jej wynegocjowaniu i akceptacji, przyszły nabywca musi złożyć zabezpieczenie, które jest zbliżone do polskiej instytucji zadatku.
Kolejnym krokiem jest już zawarcie właściwej umowy sprzedaży nieruchomości i przeniesienia własności. Możliwością, którą zawsze rekomendujemy jest wcześniejsze złożenie środków pieniężnych na pokrycie ceny na rachunku depozytowym notariusza. Rozwiązanie to jest powszechnie stosowane we Włoszech, a dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo całej transakcji. Notariusz przeleje nasze środki sprzedającemu dopiero po zawarciu umowy. Dodatkowo, rozwiązanie to nie rodzi konieczności otwarcia we Włoszech rachunku bankowego.
Osobista obecność na akcie notarialnym nie jest konieczna. Do aktu notarialnego może się stawić – co zapewniamy – profesjonalny pełnomocnik władający językiem włoskim i polskim. W przeciwnym wypadku, tj. w sytuacji gdy nabywca będzie chciał się pojawić osobiście, koniecznym jest dodatkowo obecność tłumacza przysięgłego oraz świadka czynności prawnej władającego obydwoma językami. Wybór pełnomocnika pozwala ograniczyć te koszty jedynie do tłumaczenia przysięgłego pełnomocnictwa oraz klauzuli apostille.
Udzielenie pełnomocnictwa może nastąpić przed polskim notariuszem. Wymaga to jednak koordynacji działań pomiędzy notariuszami w obydwu krajach, gdyż udzielone pełnomocnictwo musi spełniać wymagania włoskiego notariusza, który będzie sporządzał umowę sprzedaży. Po uzyskaniu pełnomocnictwa należy uzyskać uwierzytelnienie podpisu notariusza przed miejscowo właściwym polskim Sądem Okręgowym, a następnie uzyskać klauzulę apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych. Wymóg uzyskania apostille w relacjach polsko-włoskich jest kontrowersyjny, niemniej zdecydowana większość włoskich notariuszy tego wymaga i z tego względu rekomendujemy wystąpienie o tę klauzulę.
Wynagrodzenie włoskiego notariusza zależy od kilku czynników. Przede wszystkim należy wskazać czy nieruchomość będzie spełniać funkcję „pierwszego” domu czy też tylko „drugiej” (kolejnej) nieruchomości. Od tego wyboru zależą opłaty rejestrowe, które w przypadku pierwszego domu wynoszą 2% od wartości katastralnej nieruchomości, a w przypadku kolejnej nieruchomości już 9%.
Jeżeli nieruchomość została zakupiona jako pierwszy dom, konieczne będzie ustalenie miejsca zamieszkania w gminie, w której się znajduje w ciągu 18 miesięcy od dnia zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku chęci zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, będzie istniała konieczność zapłaty podatku w wysokości 7%, o ile w ciągu jednego roku od zbycia nie zostanie nabyta nowa nieruchomość na cele mieszkaniowe, która będzie pełnić funkcję pierwszego domu. Z kolei posiadanie każdej kolejnej nieruchomości wiążę się z koniecznością płacenia rocznego podatku IMU („pierwszy” dom jest zwolniony z tego podatku).
Przy zakupie nieruchomości we Włoszech i chęci spędzania tam większej ilości czasu, należy zwrócić szczególną uwagę ewentualną konieczność zmiany rezydencji podatkowej. Dotyczy to sytuacji gdy pobyt w danym kraju przekracza 180 dni w roku. Zmiana rezydencji podatkowej będzie miała również wpływ na płacenie podatków wynikających z prowadzonej działalności gospodarczej i uzyskiwanych dywidend. Ponadto, w niektórych sytuacjach może okazać się, że będzie trzeba zapłacić podatek od niezrealizowanych zysków kapitałowych w Polsce.
Jak możemy pomóc?
Nasz zespół zapewnia kompleksową obsługę transakcji nabycia nieruchomości we Włoszech. Do naszych usług możemy zaliczyć:
- badanie prawne nieruchomości;
- negocjacje wynagrodzenia z włoskimi agencjami nieruchomości;
- pomoc w poszukiwaniu nieruchomości, w tym organizację spotkań w celu ich oględzin;
- negocjacje ze sprzedającymi;
- pomoc w obsłudze prawnej transakcji, a w szczególności: kontakt z notariuszami w Polsce i we Włoszech, ustalanie warunków transakcji, nadzorowanie procesu rejestracji zmian własnościowych we włoskim katastrze;
- obsługę podatkową transakcji;
- reprezentację przy zawarciu umowy przed włoskim notariuszem.
Zapraszamy do kontaktu,
Avv. Emilia Kruk
Adw. Michał Wyjatek
+48 509 659 243
